观点网一直以来，香港都是连接中国内地与国际市场的关键门户，是国际品牌进入中国市场的核心试金石，是中国旅客接触国际奢侈品的便捷窗口，同样也是不少国际旅客进入中国的首站。
而作为香港面积最大、九龙半岛最具标志性的购物中心，九龙仓置业旗下的海港城，连同位于铜锣湾的商业地标时代广场，向来是市场关注的焦点。
它们过去一年的表现如何？
首先来看市场大环境。根据香港旅游发展局1月19日公布的数据，2025年全年初步统计访港旅客约为4990万人次，较2024年增长12%，其中内地访港旅客约3780万人次，较2024年增长约11%。
另来自香港特区政府统计处2月3日公布的数据，2025年全年香港零售业总销货价值的临时估计为3805亿港元，较2024年同比上升1%。
这些数据，为九龙仓置业的业绩，打下了“大环境有好转”的基调。不过海港城、时代广场两个项目的表现依旧有差别。
展开剩余89%在业绩报告中，九龙仓置业就总结称，香港零售市场表现虽然仍低于疫情前水平，但已呈现稳步复苏趋势，本港零售销售额自五月起录得温和增长。“海港城和时代广场加强体验式零售服务，并推出成效显著的促销活动，以深化顾客参与度并推动销售，然而人流增长却往往未能相应提升利润。”
同时，写字楼市场仍受供应严重过剩困扰，但租赁活动回暖，其中以金融机构的租务需求尤为显著，惟租金下行压力并未缓解。
“集团的写字楼组合凭借优质资产、黄金地段和卓越管理的优势，维持90%以上的出租率，并实现超过80%的续租率。”该公司称。
减债抗风
反映到业绩上，作为坐拥海港城与时代广场两大巨擘的“收租王”，九龙仓置业2025年收入微降1%至128.15亿港元，营业盈利减少4%至93.49亿港元。
若计入投资物业高达105.28亿港元的重估减值净额影响，股东应占亏损达到42.57亿港元，而2024年同期则为盈利8.91亿港元。
但如果撇除投资物业重估减值的影响，九龙仓置业基础净盈利则能同比上升5%，录得64.56亿港元。
这一指标的提升，来自九龙仓置业在2025年选择了最为稳妥的生存姿态，收缩防御、淬炼内功，即控制面对波诡云谲的市场，配合香港利率回落，主动控制自身的负债与利息开支。
资料显示，期内九龙仓置业财务支出减少25%至13.59亿港元，负债率降至17.2%的历史新低水平，实际借贷年利率从2024年的5.6%下降至4.1%。
早在2025年年初，公司董事会主席吴天海就曾表示，减债仍然是集团重要方向。目前来看，任务得到顺利推进，“借贷利息开支大幅下降，完全抵消了集团收入和营业盈利的温和跌幅。”
另一方面，作为基本盘的投资物业板块，收入微跌1%至106.53亿港元，营业盈利微跌2%至89.04亿港元，截至年末整体出租率92%，整体表现平稳。
更重要的是，九龙仓置业依靠稳定的投资物业板块，年内继续保持现金流为正。
业绩期内，九龙仓置业录得93亿港元的营运现金流入，主要来自租金收入。加上25亿港元的营运资金变动，营业业务带来的净现金流入为68亿港元，较2024年的63亿港元要高。
“面对复杂多变的外围环境，集团将继续维持低负债比率和稳健的财务状况，以应对未来挑战。”该公司表示。
旗舰表现
拆解九龙仓置业的主要业务，其持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。
其中，最重要的是海港城和时代广场。
海港城是超级巨无霸综合体，拥有840万平方呎总楼面面积，包含211.7万平方呎的零售商业面积，总建面456.3万平方呎的10座甲级写字楼，其余3间国际级酒店、256间服务式住宅单位、会所及国际邮轮码头占172.9万平方呎。
就地理位置和体量来说，海港城在香港难有对手，因此维持空置率至少问题不大。2025年末，海港城商场出租率较2024年的94%微跌至92%；办公楼出租率则上升至91%。
期内，海港城（包括酒店）的总收入增加1%至92.24亿港元，营业盈利亦增加1%至72.44亿港元，分别占九龙仓置业收入72%及集团营业盈利77%，重要程度继续提升。
在此背后，主要原因是海港城保持了稳定且均衡的商户组合。包括海港城商场临广东道一侧，素有名店街之称，这段长达530米的临街步道仍然聚集了全港最优质的奢侈品牌店铺。
据了解，继2024年进行了双位数的品牌焕新调整，2025年海港城继续保持了相同的品牌调整力度。
据透露，年内Louis Vuitton在海港城的香港旗舰店扩充至四层，当中新增专为VIP而设的楼层；CHANEL BEAUTé的门店亦进行了扩充。
同时多个内地品牌亦进驻海港城，包括老铺黄金，Urban Revivo、高端美妆品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等。
另外根据海港城官网以及微信订阅号，去年下半年以来海港城进驻或进行了调整的主要品牌还有意大利奢侈品牌Valentino、国货高端美妆品牌MAOGEPING 毛戈平、法国运动品牌AIGLE、美国高端婴童服饰品牌Milkbarn、法国高级厨具品牌 Le Creuset、FILA旗下儿童服饰品牌FILA KIDS、纽约的时尚鞋履与包袋品牌Dolce Vita；以及美国先锋鞋履品牌Steve Madden、高端户外品牌集合店The Holiday Project，钟表品牌Blancpain宝珀、Rado雷达表、IWC万国表等。
餐饮方面，则有台湾茶饮品牌UG TEA、来自日本的意大利餐饮品牌Parmenara Premium、摩洛哥咖啡品牌Bacha Coffee夿萐咖啡等。
如果说，海港城凭借得天独厚的条件维持了稳健的业绩，那么时代广场要面对的挑战就多得多。
“时代广场的情况，目前可能压力大一些。事实上，铜锣湾的竞争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因为规模大，过去积累的基础好，在尖沙咀的竞争力比较强，无论什么情况都比较稳定。”吴天海表示。
资料显示，时代广场拥有一个建筑面积94.3万平方呎17层高的直立式商场，以及两栋分别为46层高和39层高的写字楼，总建面103.3万平方呎。
而它要面对的竞争对手就有香港置地铜锣湾世贸中心、名店坊、崇光百货（Sogo），还有希慎兴业运营的9座办公零售综合体，总建筑面积超过382.5万平方呎。
尽管时代广场去年已积极调整租户组合，例如迎来了Louis Vuitton的登场与LOEWE扩充店面，但整体收入仍下跌了10%，营业盈利下跌了14%。
不过时代广场的出租率亦没有落下风，项目商场部分期末出租率攀升至95%，办公楼出租率维持在90%。
以下为九龙仓置业地产投资有限公司2025全年业绩会问答实录节选：
现场提问：您开头提到零售复苏，但人流增长未能反映在利润提升上，今年是否持续这种情况？刚才PPT提到商场续租租金比较艰难，这个趋势会持续多久？今年会不会继续下跌？第二，如何看中东局势？
吴天海：作为商界一分子，我个人觉得这次的中东危机可大可小，甚至可能比1970年代的石油危机更严重。其实2025年甚至之前，乌克兰和加沙已经有战事，但那两个战事对香港影响没那么大。
这次无论是经济上还是地域上，对香港的打击似乎更切身。大家已经看到油价上升，包括石油价格上升，意味着电费可能上升。这两个都是重要产品，会影响一系列商品价格。通胀会不会加剧？如果通胀加剧，原本大家普遍预期利率有下调空间，现在这个下调空间会不会消失甚至利率有上升压力？这一系列因素都会对香港经济造成影响。
今天才3月10日，我完全无法预测伊朗局势的最终结果。
我们能做的，就像整个行业一直在说的：尽量降低我们的杠杆，来应对经济和市场上随时可能发生的事情。这本来就是我们的一般政策，现在会更加加强。
至于租金走势，其实租金从去年开始已经有轻微下滑的趋势。因为租金始终是滞后的，过去两年零售销售额低迷的时候，新续租租金一路向下。这次中东局势的影响也是持久的，恐怕租金的下行或将持续。
现场提问：刚才提到会继续减债，有没有新的目标？这次业绩受投资物业估值影响比较大，今年会不会继续有资产减值压力？您怎么看香港整体写字楼的价值？
吴天海：写字楼整体市场压力都很大，无论是租赁还是自置物业，都面临整体供求问题。
供求关系在目前，甚至从疫情以来，大家都知道供应过剩已经很严重，尤其是在我们两个主要物业，海港城在尖沙咀，时代广场在铜锣湾，周边都有新的写字楼项目出来。
供应增加，需求呢？过去一年需求是多了，但暂时看来还推不动租金。
这次中东的危机，有人可能会说给香港带来新的机会，因为有些资金甚至企业之前可能去了迪拜或其他地方，会不会因为中东局势而回流？又或者有些资金本来考虑搬过去，现在会不会回流？这个可能性是存在的。但我们现在看，2026年的整体市场，恐怕还是有很多变数。
至于写字楼估值或者所有投资物业的估值，其实不是我们说了算，是独立机构评估的。他们会考虑很多因素。我认为估值和租赁市场是有滞后关系的，不一定马上反映。
过去几年香港租金持续受压。如果跟我们九年前的高峰比较，我们整个收租物业组合的估值大概跌了10%。但整体租金水平与估值之间并不是直接对应的关系。
负债方面，我们没有特别的目标。但我们过往每年都能减债十几个亿，我希望一切正常的话，能够继续有类似的减债幅度。
现场提问：刚才您说外围环境比较复杂，但看你们的年报，下半年特别是商场的数字其实有些增长。是不是受惠于下半年的一些特别因素？可不可以讲清楚一点零售租金的走势？另外，时代广场收入跌幅比较大，今年会有哪些大的调整策略？
吴天海：首先，关于下半年的数字，我建议你不要太过注重下半年六个月的数字，因为短线有时看不准。有些数据如果6月30日或12月31日到期，会有一些时间差。但整体来看，上下半年的大趋势其实差不多。
香港整体零售大约从5月开始回升，但最初的升幅只有一两个月，到近两个月又有点反复。今年1月，其实我有点惊讶，因为去年1月是春节，今年1月不是春节，这个跨年月份的数据有点不太容易直接对比。还是等多看几个月的数据再判断有没有趋势性的改变。
时代广场的情况，目前可能压力大一些。事实上，铜锣湾的竞争一直比尖沙咀激烈。海港城本身因为规模大，过去积累的基础好，在尖沙咀的竞争力比较强，无论什么情况都比较稳定。
但所有商场都需要不断调整。尤其我们的物业比较旧，有些方面需要持续优化。比如层高不够高的问题，我们可能用其他方法来弥补。不一定是大动作改造，有时需要小修小改，慢慢调整。暂时没有看到特别大的动作。
现场提问：您对今年零售市道的看法？去年已经有复苏，但今年开局怎么样？
吴天海：关于零售市道，今年1月、2月我们初步看到的情况还算可以。但始终要考虑变数。比如欧洲过来的游客可能会增加，但东方这边的游客可能会减少或者停留时间变短。所以这个变局，如果目前的开局情况能持续下去，其实今年整体销售我不希望太悲观。
不过我刚才讲过，二月份的销售如果影响租金，租金始终是滞后的。我们现在看到的租金压力，一部分是过去两年多零售销售额受压时定下来的租约，现在才反映出来。所以我想把两件事分清——我们并不是悲观。
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