来源：第一财经
2026.03.10
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作者 | 第一财经 马一凡
从房租年年涨，到“房东”主动降价，租房市场正在经历巨变。
“刚来到上海工作不久，我就住进了位于徐汇区的一个保租房项目中，在享受了区级和公司两项补贴之后，我实际支付的房租仅为市场价的50%。”近期，一名在上海工作的“00后”青年对第一财经表示。
随着保障性租赁住房集中入市以及地方政府加大存量房源收储力度，国内多个核心城市租金水平开始出现松动。近期西安宣布外来务工人员租住保租房的租金最高可下调50%，珠海等地保租房项目租金也宣布较市场价低30%。
与此同时，市场化长租公寓在当下的复工租房季正密集推出折扣、免一个月租金等促销活动。
展开剩余77%在供应持续放量背景下，保障性租赁住房正逐步成为稳定租赁市场的“压舱石”，年轻租客也开始享受到房租下降带来的居住成本红利。
西安外来务工者房租最高降50%
近期，有不少租房者发现，很多城市的保障房租金也开始打折了，比如西安近期就宣布外来务工人员租金最高直降50%。
西安市住房和城乡建设局于3月3日正式发布《关于做好外来务工人员租赁保障性租赁住房有关事项的通知》，明确在西安市工作的外来务工人员可申请保障性租赁住房并享受多项支持政策。其中第三条提到，外来务工人员选择保障性租赁住房优惠活动项目时，租金价格可享受10%到50%的优惠。同时鼓励其他保障性租赁住房项目，对外来务工人员开展住房租赁服务时，可结合运营实际，加大租金优惠力度。
近期，珠海也有两个保租房项目发布了租金下调公告，实际执行的租金标准比市场价低了30%。
第一财经记者在珠海万山海洋开发试验区官网看到，该区住房和城乡建设局于上月发布公告称，将调整东澳岛南沙湾片区保障性租赁住房租金，按照评估租金58元/平方米/月的70%收取，即租金为40.6元/平方米/月。而珠海市金湾区的鱼月村为民中心保障性租赁住房，也于上个月下调了租金，从市场租金标准的90%调整为70%，实际租金降低为21.35元/平方米/月。
除了由政府主导的保障性租赁住房项目下调租金，今年春节后，很多市场化运营的项目也开始变着花样打折。
每年的春节假期结束后，都是住房租赁市场的活跃期，节前“返乡潮”，节后“返城潮”，叠加求职、实习、开学等多重因素，形成了年度最大规模租房客流，这一阶段是租赁企业全年营销去化的重要窗口期。
据研究机构克而瑞长租的统计，今年的复工租房季已经到来，价格促销在市场上已普遍存在。
比如：杭州宁巢公寓推出租满12个月直接减免最后一个月租金、特价房源5折等；金地草莓社区推出新客享租房优惠券、老客续租限时享福利；魔方公寓部分门店住6个月免半个月租金、住12个月免一个月租金；上海城方推出五大社区特惠81折起、新签家电礼、入住大礼包等。
除了推出限时免租、租金折扣等优惠，很多租赁企业针对青年租客短期现金流压力，还推出了免押金、押一付一、租金月付等灵活支付方式，进一步降低了租房门槛，以求覆盖更多预算有限的年轻客群。
部分市场化房源租金承压
保障性租赁住房的大规模入市，已经开始对整体房租水平产生影响，特别是在核心城市，房租上涨势头得到了有效遏制，甚至部分城市房租已经出现下降。
根据克而瑞长租发布的住房租赁市场报告，截至今年1月，近半数城市租金同环比齐降，重点监测的核心8城（北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、武汉）集中式公寓整体租金环比下降0.8%，同比下降2.5%。
值得关注的是，克而瑞报告中的核心8城也是集中式公寓和保障房发展较为领先的地方。8座城市的集中式租赁公寓房源规模合计达到147.8万间，其中，一线城市上海达到43.38万平方米，占总体的29.4%，二线城市中，杭州的市场规模超21万间，成都超10万间；上海、武汉、成都、深圳四城保租房规模领先，租房市场“保障+市场化”的双轨发展模式已经成型。
“近几年保租房房源入市越来越多，加上政府不断吸纳市场上的存量商品房和二手房用作保租房，保障性租赁住房正在成为稳定租房市场的压舱石。”一名房地产租赁业内人士对记者表示。
根据住房和城乡建设部过往披露的数据，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。而截至“十四五”末，全国累计建设筹集了各类保障性住房及安置房1100多万套（间），其中包含大量保障性租赁住房。
保租房的大量入市还在继续。据克而瑞长租不完全统计，2026年2月，22城共计新开24个典型集中式公寓项目，新增房源超12000套（间），其中保租房项目占比约85%，依旧主导市场供应，成为租房市场不可忽视的力量，而从一线城市个人房源出租市场租金坪效来看，从2022年之后个人房源租金持续下滑。
克而瑞预计2026年新增保租房规模约19.9万套，供应持续放量下，市场竞争依然激烈，租金整体仍将承压。2027年起，市场预计将进入以存量改建为主导的新阶段，年度新增供应量预计回落，2030年后新增供应规模可能进一步放缓。行业发展的底层逻辑将从追求规模速度，转向注重质量效率、规范有序的新阶段。
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